Kauf vs. Ein Haus mieten

Wenn Sie noch nie ein Zuhause besessen haben, "Miete vs. Besorgen"ist eine der wichtigsten Entscheidungen, die Sie jemals treffen werden. Es sind mehrere Faktoren zu berücksichtigen, bevor Sie den Sprung wagen.

Vergleichstabelle

Macht es finanziell sinnvoll??

Für die meisten Menschen ist der Kauf eines Eigenheims teilweise eine Investitionsentscheidung. Geld, das für Miete ausgegeben wurde. Aber dies ist nicht das vollständige Bild. Die Miete vs. Kaufentscheidung muss mehrere Variablen berücksichtigen:

1. Hypothekenzinsen
2. Opportunitätskosten für die Anzahlung
3. Steuern
4. Mietanstieg mit Inflation
5. Wertschätzung im Wert des Hauses
6. Transaktionskosten beim Kauf
7. Maklerkommissionen beim Verkauf
8. Zeit und Mühe beim Kauf, Verkauf und Wartung eines Eigenheims (subjektiv - schwer zu quantifizieren)

Während jeder dieser Faktoren an sich ein komplizierter Parameter sein kann, können Sie einige realistische Annahmen treffen, um Ihre Analyse zu starten. Wenn Sie sich mit dem Entscheidungsmodell wohl fühlen, können Sie es optimieren, um weitere Parameter hinzuzufügen oder mehr Komplexität zu verarbeiten.

Hypothekenzinsen

Abhängig von Ihrer Kreditgeschichte und Ihrer Beschäftigungs-/Einkommenssituation wird der Zinssatz, den Sie erhalten, vorsichtig. Sie können auch entscheiden, ob Sie einen Kreditkredit oder ein Kreditvarianungsdarlehen aufnehmen möchten. Für die Miete vs. Kaufen Sie eine Analyse, nehmen Sie einen festen Zinssatz an. Nehmen wir an, Ihr Darlehensbetrag beträgt 300.000 USD und Zinssatz 3% (fest) über 30 Jahre. Dies entspricht monatlicher Zahlungen in Höhe von 1.265 USD. Im Laufe von 30 Jahren zahlen Sie Ihrem Kreditgeber 455.332 US -Dollar. 300.000 US.

Das Interessante an Hypothekenzahlungen ist, dass sich die monatlichen Zahlungen, obwohl sich die monatlichen Zahlungen nicht über 30 Jahre ändern (für feste Hypotheken). Einfach ausgedrückt, in den ersten Jahren Ihrer Hypothek wird ein Großteil Ihrer Zahlungen in Richtung Zinsen gehen und Sie werden sich kaum auf den Auftraggeber entfernen. In den letzten Jahren wird der größte Teil Ihrer Zahlungen gegenüber dem Auftraggeber sein.

In unserem Beispiel von monatlichen Zahlungen von 743 USD über 30 Jahre beträgt die durchschnittliche Zinszahlung im ersten Jahr 1.071 USD pro Monat und im letzten Jahr Ihrer Hypothek nur 20 USD pro Monat.

Warum ist das wichtig?

In den ersten Jahren Ihrer Hypothek geht Ihr ausstehender Kreditbetrag kaum aus. Wenn Sie also planen, nur ein paar Jahre im Haus zu leben. Es macht auch Arme - verstellbare Rate Hypotheken - attraktiver. Waffen haben in der Regel niedrigere Zinssätze für die ersten fünf oder sieben Jahre der Lebensdauer des Darlehens. Da die Anfangsjahre der Ort sind, der ausstehend am höchsten ist, hilft ein niedriger Zinssatz in diesem Zeitraum wirklich. Viele Menschen verkaufen das Haus, bevor sich ihr Zinssatz einstellt.

Opportunitätskosten für die Anzahlung

Eine größere Anzahlung (20% oder mehr des Hauswerts) senkt normalerweise den Zinssatz, den Sie zahlen müssen. Nehmen wir an, Sie haben 40.000 US -Dollar als Anzahlung ausgeschüttet, wenn Sie Ihr Haus kaufen. Diese 40.000 US -Dollar sind wie eine Investition, die Sie in ein Vermögenswert (Ihr Haus) tätigen, in der Hoffnung, dass das Vermögenswert zu schätzen wissen. Wenn Sie 40.000 US-Dollar in ein Online-Sparkonto investieren, können Sie jedes Jahr 1% Zinsen (risikofrei) verdienen. Wenn Sie in Aktien investieren und Glück haben, können die Renditen sogar noch höher sein.

Kurz gesagt, Sie verzichten auf die Möglichkeit, diesen Betrag in andere Vermögenswerte zu investieren, die Renditen bieten können. Angenommen, Sie haben andere Investitionsmöglichkeiten, von denen Sie wissen. Dieses "X" spielt eine wichtige Rolle in der Miete vs. Finanzmodell kaufen.

Steuern

Was du bezahlen

Wenn Sie ein Haus kaufen, zahlen Sie Grundsteuern. Je nachdem, wo Sie wohnen, kann die Grundsteuer etwa 0 betragen.5 bis 1% des Wertes Ihres Hauses.

Was du spart

Die von Ihnen zahlenden Grundsteuern sowie die Zinszahlungen, die Sie im Jahr leisten, sind beide steuerlich absetzbar. Der Haken hier ist, dass Sie diese Steuerabzüge nur dann beanspruchen können, wenn Sie Ihre Abzüge aufstellen und nicht den Standardabzug nehmen können.

Wie viel sparen Sie

Nehmen wir in einer sehr grundlegenden Simulation der Mathematik Folgendes an:

• Jährliche Grundsteuer = 2.000 USD (a)
• Zinszahlungen im Jahr = 12.000 USD (b)
• Standardabzug verfügbar = 8.000 USD (c)
• Ihre Steuerklasse - 28%
• Ihr Einkommen - 85.000 USD

Wenn Sie ein Haus kaufen und Ihren Abzug dienen, verringert sich Ihr steuerpflichtiges Einkommen um 14.000 USD (A+B) um 14.000 USD (A+B). Wenn Sie mieten, verringert sich Ihr steuerpflichtiges Einkommen um 8.000 USD (c) um 8.000 USD (c). Die "Nettoeffekt" des Kaufs eines Hauses für steuerpflichtige Einnahmen beträgt also 6.000 USD (A+B-C). Und die Nettosteuereinsparung pro Jahr beträgt 28% von 6.000 USD i.e. $ 1.680.

Für eine feste Zinshypothek sind die von Ihnen leistungsstarken Zinszahlungen im ersten Jahr die höchsten und werden in den folgenden Jahren verringert, wenn Ihr ausstehender Kapital allmählich sinkt.

Mietanstieg mit Inflation

Beim Aufbau eines Finanzmodells zum Vergleich von Miete und Kauf eines Eigenheims können wir feste monatliche Zahlungen mit einer festen Zinshypothek übernehmen. Im Mietszenario wird jedoch erwartet, dass die Miete im Laufe der nächsten 20 bis 30 Jahre steigen wird. Der jährliche Anstieg der Miete kann mit 2-3% angenommen werden - synchronisiert mit der Inflationsrate.

Sie sollten den Cashflow für den Kauf vergleichen (monatliche Rate, Hausbesitzergebühren, Versicherungen usw.) vs. mieten. Beachten Sie außerdem die Opportunitätskosten für die Investition der Differenz (Miete - monatliche Ratenzahlung oder umgekehrt, je nachdem, welche größer ist).

Wertschätzung im Wert des Hauses

Über eine langfristige (20-30 Jahre) können Hauswerte angenommen werden, dass sie jedes Jahr rund 5% zu schätzen wissen. Je nachdem, wo Sie wohnen und ob Sie mit einem einzigen Familienheim, einem Stadthaus oder einer Wohnung zu tun haben, kann dieser Prozentsatz variieren. Diese Zahl hat erhebliche Auswirkungen auf das Ergebnis der Miete vs. Finanzmodell kaufen.

Transaktionskosten beim Kauf

Es gibt verschiedene Transaktionskosten, die Sie beim Kauf eines Eigenheims entstehen werden. Hausinspektion, Anwaltsgebühren, Hypothekenschließung, Gebühr des Vertreters, Steuern, Anmeldegebühren usw. Behandeln Sie diesen Betrag so, wie Sie die Anzahlung behandeln würden (um die Möglichkeit zu verpassen, dieses Geld anderswo zu investieren).

Maklerkommissionen beim Verkauf

In der Regel zahlt der Verkäufer die Provision sowohl für die Agenten des Käufers als auch an die Verkäufer aus. Mit jeweils 3% entspricht diese Kommission in der Regel 6% des Wertes des Hauses. Wie Sie vermuten können, hat dies einen erheblichen Einfluss auf das Finanzmodell. Sie können wählen, ob Sie ohne Agenten arbeiten und 3% oder weniger Provisionskosten in Ihrem Modell annehmen können.

Zeit und Mühe

Auf der Suche nach Ihrem Traumhaus kann anstrengend sein und viel Zeit und Mühe in Anspruch nehmen.

Wenn Sie mieten, ist der Vermieter dafür verantwortlich, die meisten Dinge zu beheben, die im Haus häufig schief gehen (Sanitär usw.). Wenn Sie jedoch ein Haus kaufen, sind Sie für alle Wartungen verantwortlich.

Die Menschen müssen möglicherweise auch mehrere Nachbesserungen machen und Zeit und Mühe verbringen, wenn Sie versuchen, ihr Haus zu verkaufen.

Mietverhältnisse

Eine Möglichkeit, herauszufinden, ob Sie kaufen oder mieten möchten, besteht darin, das Mietverhältnis zu betrachten: den Kaufpreis eines typischen Hauses geteilt durch die jährliche Miete eines ähnlichen Hauses. Wenn das Mietverhältnis über 20 liegt, sollten Sie die Miete in Betracht ziehen. Zwischen 15 und 20 neigen Sie sich an die Miete, es sei denn, Sie finden ein Zuhause, das Sie wirklich mögen, und planen, lange Zeit darin zu bleiben. Wenn das Mietverhältnis unter 15 liegt, ist es sinnvoller zu kaufen.

Mietverhältnisse für wichtige Metropolregionen in der U.S. sind auf der New York Times -Website verfügbar.